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店舗プロデュース実績紹介

せんげん台西案件

2年に亘る上場企業4社とのディール案件でした。
当初単純に出店希望先であるスーパー様を誘致し貸主である法人先に打診し、
大変いい投資利回りである事に評価を受け実現に向かいました。
何事もなければ解体の上建て貸しで進む筈でした。
実はこの土地には既存営業中のテナントがあり、
そこへの解約及び新規建物への入居の可否を打診
した所この契約が普通賃貸借契約である事が
判明しました。
こうなると貸主側の都合で退室を迫る訳にはいかず、立退料や休業補償の問題等問題が山積みの案件となってしまいました。

実現に漕ぎつけた要因は、各社各部署の担当者が頻繁に協議に参加し実現への姿勢を
崩さなかった事、各社稟議や決済等煩雑な確認手続きがある事を承知の上で見込み、
見切りでの同時進行で前へ進める柔軟性を持ち続けた事、
このディールが全社にとって会社貢献出来る事を全員が理解し、信念を持って臨んだ事
が大きかったと思います。
関わる会社数、担当人数、クリアしなければならない問題の多さから2年の長きに亘り言った
言わないのずれや誤解の無いようメールでの記録、書面での記録を怠らず、単純なミスで
こじれる事が無かったのも流石は一線で戦うビジネスパーソンばかりで、私自身のスキルを
磨かせて頂いた身の丈を超える案件でした。
クロージングにおけるリーガルチェックにおいても言葉一つの解釈の違いから何度も文言を
書き換えこんなに日本語が難しいものかと言葉探しを沢山した案件も初めてでした。

担当者コメント

本当に心が折れそうな難問だらけであったにも関わらず契約が完了し、
今は建築協議が開始され、解体が進行しいよいよ来年5月には竣工となります。
関わった全員で同じ事を言っています。
完成したら感無量だね、と 笑

川口本町プロジェクト

2年前、大手上場企業様より、
所有不動産の有活を依頼されました。
敷地の一部を開放し賃貸事業を展開したい
とのご要望でした。
単純に敷地を分割出来る話ではなく
沢山の難問を抱えた案件でした。
既に数件と協議した経緯があるにも関わらず
全て途中で立ち消えになっていました。
敷地の一部は川口市に貸出している区画もあり
そこは賃貸対象から省かなくてはならない事。
雨水対策として対象地の真ん中に側溝が配置され
グレーチングが設置されている所は建物が建てられない事。
貸主様側の事業において緊急災害時の救援活動として救援移動車の経路の確保が法律で定められてる事。
地中内に沢山の避雷線が埋められている事等から建築出来る箇所はピンポイントで決まってしまう事。
入口を完全に2方向に分ける事によるコスト加算の問題と駐車台数の確保の問題。
ライフラインを2つに分ける為各供給先へ配給量確保の問題。
10数回に亘る会議と調査を繰り返しアッと言う間に1年が経過、
あまりの難題が山積みになり全体会議では10名を超える専門部署が参加して
知恵の出し合いになっていました。貸す側も借りる側も当然私も
ここまで費やした時間と労力を考えたら何とかGOALを目指したいとの思いは強くなっており、
数時間に及ぶ会議も精力的に活発な意見が出されていました。

担当者コメント

この案件は賃料条件、定期借家契約等のリーガルの問題はさほど難はなく、
とにかく建築上のハードルの高い案件でした。
2年かかったプロジェクトもようやく開店お披露目の晴れの日を迎え、
これからの20年この地に根付いていく事を切に願うばかりです。
周辺に飲食店舗が少なく、且つ大型駐車場のある店舗が無い中
50台も確保する大きな敷地と視認性の高い交通量の多い優良立地である事から繁盛店間違い無し、
と開発担当様は太鼓判を押しておられました。
貸し手はこれだけのプロジェクトを成功させたモデルケースの案件として
各県支店からも話題になっているとお喜びになり、
借り手は滅多に大型地案件が出ない川口と言う人口密集地に、粘った甲斐があったとお喜びになる。
そして周辺は高層マンションが立ち並び地元の方々にとって人気店が出来た事で便利性で喜ばれ、
3者良しとはこういうプロジェクトを言うのだとレセプションの最中感慨深く眺めておりました。

中央区大戸案件


※イメージ写真です。

この現場は市街化調整区域にあります。
当然開発行為の申請を義務付けられている為、
非常に拘束の多い現場となりました。
当初、土地の坪数が300坪弱の案件で道路付けは良いのに昨今の店舗事情からすると100坪程
面積が足りないと却下されてしまう現場でした。
そこで両側の地主を訪問し是非プロジェクトに
参加願いたいと持ち掛けた所
片側の地主様より同意を取り付けられました。


この土地は現在駐車場として貸しており丁度100坪である事、
単独では間口の狭い地型の為活用が難しく現在の駐車場収入が精いっぱいという所でした。
このプロジェクトでは合計400坪の案件として再度リーシングを掛けた所有名上場企業様3社様から
出店依頼が入り3社様のそれぞれの条件を加味した上で1社に絞り込みました。
この企業様の条件は3社の中で1番賃料も高く資金力も豊富であり
直営でご出店との事で安心材料が揃っておりました。
これにより駐車場の地主様の収入は2倍にアップするスキームを作る事が出来ました。
しかしながらここからが大変な作業で、開発行為と言う事で事前協議を持ち込んだ所、
雨水の宅内処理の指示、支持層の杭の本数、その他材料の指定等当初の予算を
2,000万円もオーバーする試算となってしまい、役員決裁の取り直しを余儀なくされ、
見積もりの見直しで予算の圧縮を図り、
地主様の造成工事負担の範囲を拡大して頂くお願いをし(その分は賃料アップで相殺)
再度行政側との協議を経て社内決裁を通過する運びとなりました。
この間2か月半商談は止まったままでおりましたので地主様も大変不安な時期が続きました。
一旦は合意書を交わしておりましたのでここからは覚書の締結 公正証書書面の準備となります。
開発申請では隣地立会により承諾印を取り交わした確定測量が必須となります。
この作業だけでも1か月程かかります。
また、造成工事も設計図が出来てこないと鋤取り土盛り雨水枡の位置等決まらない為、
設計と仕様書を待って見積もりにかかりました。この間借り手側は開発申請の準備に着手します。
各課協議を経ておよそ3か月待機する事となりますが
ここまで来れば外堀固めは済んでいるのでほぼ通過は間違い無しです。

担当者コメント

事業用定期借地権を交わす典型的なパターンではありますが
2名の地権者それぞれと契約を交わし
特約として不可分一体の契約である事を約束し
20年間の長期安定事業が約束されました。
この企業様は直営店での出店の為、転貸借の特約は入れず、
業態も何十もお持ちの為自社でブラッシュアップをかける力をお持ちです。
今回のように予算を数千万オーバーしても賃料の値下げ要求や事業の中止を口にせず
耐えられる資金力がある事はこの企業様ならではと思いました。
調整区域では資金力のある出店企業様が事業主となる事が義務付けられています。
今回のようなケースを想定し、
パートナー企業選びは初動段階で最も重要視する必要がある事を実感しました。

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